שבע בדיקות שחייבים לעשות לפני שחותמים על חוזה
דירה יפה יכולה להסתיר חריגת בנייה, רטיבות כרונית או שטח קטן ממה שנרשם. אלה הבדיקות שמחזירות את ההשקעה שלהן פי כמה, וכולן נעשות לפני החתימה.
ביקור בדירה נמשך עשרים דקות ומתרחש בדרך כלל באור יום, אחרי שהמוכר סידר וצבע. הבדיקות שמפורטות כאן עולות יחד כמה אלפי שקלים, וכל אחת מהן יכולה לחסוך סכום גדול פי כמה או להוציא אתכם מעסקה שלא הייתה כדאית מלכתחילה.
אחת: נסח רישום מעודכן
הוציאו נסח מרשם המקרקעין באופן עצמאי ואל תסתפקו בנסח שהמוכר שולח. בדקו שהבעלים הרשומים הם מי שמוכר לכם, שאין עיקולים, צווי ירושה פתוחים או הערות שאינכם מכירים, ושהמשכנתא הקיימת ניתנת להסרה בתמורה שסוכמה. אם הדירה אינה רשומה בטאבו אלא בחברה משכנת או ברשות מקרקעי ישראל, ודאו מי מנהל את הזכויות ומה נדרש להעברתן.
שתיים: היתר בנייה מול המצב בפועל
בקשו בוועדה המקומית את תיק הבניין והשוו את התוכניות למה שראיתם. מרפסת שנסגרה, פרגולה, מחסן שנבנה בחצר או חדר שהוסף על הגג הם חריגות בנייה נפוצות. חריגה עלולה לחייב אתכם בהריסה, לחשוף אתכם לקנס, ולעיתים למנוע מהבנק לאשר משכנתא על הנכס.
שלוש: שטח אמיתי מול שטח מוצהר
שטח הדירה במודעה כולל לא פעם מרפסות, מחסן וחלק יחסי ברכוש המשותף. מדדו בעצמכם או בקשו מדידה, והשוו לשטח הרשום. פער של עשרה אחוזים בשטח שווה במקומות מבוקשים מאות אלפי שקלים, וזה נתון שאפשר וכדאי לתמחר במשא ומתן.
ארבע: בדק בית
בודק מבנים עובר על רטיבות, איטום, אינסטלציה, חשמל, סדקים, שיפועי ניקוז וריצוף. הדוח שמתקבל הוא גם רשימת תיקונים וגם קלף במשא ומתן. שימו לב שרטיבות היא הליקוי היקר ביותר לתיקון בדירות יד שנייה, והיא לא תמיד נראית בעין באמצע הקיץ. סימנים לצבע טרי בנקודה אחת בקיר מצדיקים שאלה.
חמש: מה מתוכנן בסביבה
בדקו בוועדה המקומית אילו תוכניות מאושרות או בהליך תכנון קיימות בסביבה הקרובה. מגרש ריק ממול יכול להפוך למגדל שחוסם את הנוף והאור, ומנגד תוכנית התחדשות עירונית בבניין עצמו עשויה להיות בשורה כלכלית. באותה הזדמנות בררו אם קיים חיוב צפוי בהיטל השבחה ומי נושא בו לפי החוזה.
שש: הבניין המשותף
בקשו את פרוטוקולי ועד הבית של השנתיים האחרונות ואת מצב החובות. הם מגלים אם צפויות עבודות גדולות כמו החלפת מעלית, שיפוץ חזיתות או תיקון גג, ומה גובה התשלום הצפוי. בררו גם מה הוצמד לדירה בפועל: חניה, מחסן, גג או חצר. הצמדה שלא נרשמה אינה קיימת משפטית, גם אם כולם בבניין מתייחסים אליה כמובנת מאליה.
שבע: שמאות
הבנק יזמין שמאות משלו לצורך המשכנתא, אבל שמאות עצמאית לפני המשא ומתן נותנת לכם עוגן מספרי מול מחיר המבוקש. היא גם חושפת מראש פער בין המחיר לבין ההערכה, פער שישפיע ישירות על ההון העצמי שתצטרכו להביא.
הבדיקות האלה נשמעות כמו הרבה, אבל הן מתפרסות על שבועיים ומתבצעות במקביל. עסקה שלא עומדת בבדיקה של שבועיים היא בדרך כלל עסקה שלא הייתם רוצים לחתום עליה.
