תמהיל משכנתא: איך מחלקים את ההלוואה בין המסלולים

משכנתא בישראל כמעט אף פעם אינה הלוואה אחת. היא חבילה של שתיים עד ארבע הלוואות נפרדות, כל אחת עם ריבית, הצמדה ותקופה משלה. החלוקה הזו נקראת תמהיל, והיא משפיעה על ההחזר החודשי, על הסיכון שאתם לוקחים ועל הקנס שתשלמו אם תרצו לפרוע מוקדם. הבנק יציע לכם תמהיל מוכן, ורוב הלווים חותמים עליו בלי לשאול.

המסלולים המרכזיים

קבועה לא צמודה, המכונה קל״צ, היא המסלול היחיד שבו ההחזר החודשי ידוע מראש עד היום האחרון. אין בו הפתעות, ולכן הריבית ההתחלתית בו היא הגבוהה ביותר. זה גם המסלול שבו עמלת הפירעון המוקדם עלולה להיות משמעותית, אם הריביות במשק ירדו מאז שלקחתם.

קבועה צמודה למדד היא לכאורה זולה יותר, אבל הקרן עצמה עולה עם מדד המחירים לצרכן. בתקופה של אינפלציה החוב גדל גם כשמשלמים בזמן, וזה מפתיע לווים רבים אחרי כמה שנים.

מסלול הפריים צמוד לריבית הפריים, שהיא ריבית בנק ישראל בתוספת קבועה של אחוז וחצי. הוא בדרך כלל הזול ביותר בהתחלה, אין בו עמלת פירעון מוקדם, אבל ההחזר משתנה בכל פעם שבנק ישראל מזיז את הריבית. מי שעבר את שנות 2022 עד 2023 ראה בדיוק מה זה אומר בפועל.

משתנה כל חמש שנים היא פשרה: הריבית קבועה לחמש שנים ואז מתעדכנת לפי עוגן. בכל נקודת עדכון יש תחנת יציאה שבה אפשר לפרוע בלי קנס, וזו נקודה חשובה למי שמתכנן למכור או למחזר.

מה בנק ישראל מחייב

יש שני כללים מחייבים. הראשון: לפחות שליש מסכום המשכנתא חייב להיות במסלול בריבית קבועה, צמודה או לא צמודה. הכלל הזה נועד למנוע מצב שבו כל ההלוואה של משק בית נחשפת בבת אחת לעליית ריבית. השני: החלק שריביתו משתנה בתדירות גבוהה, כלומר בעיקר הפריים, מוגבל לשני שלישים מההלוואה. בתוך הגבולות האלה החלוקה נתונה לכם.

איך בוחרים בפועל

התמהיל הנכון נגזר משאלה אחת: מה אתם צופים שיקרה בחיים שלכם, ולא מה יקרה במשק. אם צפוי לכם סכום כסף גדול בעוד כמה שנים, למשל ירושה, מימוש אופציות או מכירת דירה, כדאי להעמיס דווקא על מסלולים שאפשר לפרוע בהם בלי קנס, כמו פריים או משתנה עם תחנת יציאה קרובה. אם ההכנסה שלכם קבועה ואתם מתכננים להישאר בדירה עשרים שנה, יש ערך אמיתי בשקט של הקל״צ גם במחיר ריבית התחלתית גבוהה יותר.

עוד שיקול הוא רגישות אישית. תמהיל שגורם לכם לפתוח את אפליקציית הבנק בכל הודעת ריבית אינו תמהיל טוב, גם אם על הנייר הוא זול יותר. עלות נוספת של כמה מאות שקלים בחודש תמורת ודאות היא החלטה לגיטימית לחלוטין.

שתי טעויות נפוצות

הראשונה היא להשוות בין הצעות לפי ההחזר החודשי בלבד. החזר נמוך יכול לנבוע מתקופה ארוכה יותר או מהעמסה על מסלולים צמודים, ושניהם מייקרים את העסקה. השוו תמיד את העלות הכוללת ואת החלוקה למסלולים, ובאותה תקופה.

השנייה היא לשכוח שמשכנתא היא לא החלטה סופית. מיחזור אפשרי בכל שלב, ומי שלקח משכנתא בתקופת ריבית גבוהה יכול להרוויח מאוד ממיחזור כשהריבית יורדת. שווה לבדוק את התמהיל מחדש אחת לשנתיים, ולוודא שהוא עדיין מתאים לחיים שהשתנו.