כמה משכנתא אפשר לקחת, ומה באמת קובע את ההחזר החודשי

רוב האנשים מתחילים לחפש דירה ורק אחר כך שואלים כמה הבנק מוכן לתת. זה סדר הפוך, והוא הסיבה המרכזית לאכזבות בשלב המשא ומתן. התשובה לשאלה כמה משכנתא תקבלו נשענת בישראל על שלושה מספרים בלבד, וכל אחד מהם מעוגן בהוראות ניהול בנקאי תקין של בנק ישראל. אפשר לחשב אותם לבד תוך רבע שעה.

אחוז המימון: כמה הון עצמי צריך

המגבלה הראשונה היא שיעור המימון, כלומר החלק משווי הדירה שהבנק רשאי להלוות. לרוכשי דירה יחידה התקרה היא 75 אחוז, ולכן ההון העצמי הנדרש הוא 25 אחוז לפחות. משפרי דיור, כלומר מי שמוכר דירה קיימת וקונה במקומה אחרת, מוגבלים ל־70 אחוז. מי שכבר מחזיק בדירה ורוכש נוספת מוגבל ל־50 אחוז בלבד, וזה ההבדל שהופך עסקת השקעה לכבדה הרבה יותר.

נקודה שרבים מפספסים: השווי שממנו מחשבים את אחוז המימון הוא הנמוך מבין מחיר העסקה לבין השמאות שהבנק מזמין. אם שילמתם שני מיליון והשמאי העריך במיליון ותשע מאות, המשכנתא תחושב לפי ההערכה הנמוכה, וההון העצמי שתצטרכו להביא מהבית גדל בהתאם. כדאי להשאיר לזה כרית ביטחון בתכנון.

יחס ההחזר: כמה מההכנסה החודשית

המגבלה השנייה היא יחס ההחזר להכנסה. בנק ישראל אוסר על החזר חודשי שעולה על 50 אחוז מההכנסה הפנויה, אך בפועל רוב הבנקים נעצרים סביב 35 עד 40 אחוז, משום שמעבר לרף הזה הם נדרשים להקצות הון נוסף כנגד ההלוואה. ההכנסה שנספרת היא הכנסה קבועה ומוכחת: תלושי שכר, דוחות שומה לעצמאים, ולעיתים גם שכר דירה חוזי.

הלוואות קיימות נכנסות לחישוב ומקטינות את הסכום. הכלל הרווח הוא שהלוואה שנותרו לה יותר משמונה עשרה חודשי החזר נספרת במלואה מול ההכנסה. סגירת הלוואת רכב או איחוד הלוואות לפני הגשת הבקשה יכולה לשנות את התוצאה בעשרות אלפי שקלים, ולכן זה הצעד הראשון שכדאי לעשות.

התקופה: למה שלושים שנה זו לא בהכרח התשובה

המגבלה השלישית היא אורך ההלוואה, שמוגבל לשלושים שנה. מתיחת התקופה מקטינה את ההחזר החודשי ולכן מגדילה את הסכום שאפשר לקבל, אבל מייקרת מאוד את הריבית המצטברת. לפני שמותחים עד הסוף, בקשו מהבנק את העלות הכוללת בשתי חלופות תקופה והשוו ביניהן. לעיתים חמש שנים פחות עולות מאתיים שקלים בחודש וחוסכות סכום גדול בהרבה לאורך החיים של ההלוואה.

גם הגיל משפיע: הבנקים מצפים שההלוואה תסתיים עד גיל שבעים וחמש בערך, ולכן לווה בן חמישים לא יקבל שלושים שנה גם אם ההכנסה מאפשרת.

מה עוד מזיז את הריבית ולא מופיע במחשבונים

לצד שלושת המספרים יש גורמים שקובעים את הריבית שתקבלו בפועל: היסטוריית האשראי שלכם, יציבות התעסוקה, היקף הפעילות שלכם באותו בנק, נכונות לצרף ערבים, וכמובן היקף התחרות. הפרש של חצי אחוז בריבית על משכנתא ממוצעת שווה מאות אלפי שקלים לאורך התקופה, והוא כמעט תמיד תוצאה של השוואה ולא של מזל.

הצעד המעשי הראשון

לפני שמתחילים לחפש ברצינות, הוציאו אישור עקרוני משלושה בנקים לפחות. האישור מציג את הסכום, התקופה והריבית שהבנק מוכן לתת, הוא ניתן בפורמט אחיד שמאפשר להשוות בין הצעות, הוא אינו מחייב אתכם, והוא תקף לתקופה מוגבלת. הוא הופך את התקציב ממשהו מדומיין לטווח מספרי אמיתי, ובמשא ומתן מול מוכר הוא גם אומר עליכם שאתם קונים רציניים.