דירה במתנה או בירושה: איך זה ממוסה, ומה קורה כשמוכרים

העברת דירה בתוך המשפחה נשמעת פשוטה, אבל לכל דרך יש השלכות מס אחרות, גם בעת ההעברה וגם שנים אחר כך, כשמוכרים. בישראל אין מס ירושה, ובכל זאת השאלה איך הדירה עברה אליכם תקבע כמה מס תשלמו כשתמכרו אותה.

ירושה: אין מס על הקבלה

דירה שעוברת בירושה אינה נחשבת מכירה, ולכן לא חלים עליה מס שבח ומס רכישה. כדי לרשום את הדירה על שם היורשים צריך צו ירושה או צו קיום צוואה, ולאחר מכן רישום בלשכת רישום המקרקעין או בגוף שמנהל את הזכויות.

מכירת דירה שהתקבלה בירושה

כשהיורש מוכר את הדירה, בודקים אם המכירה פטורה ממס שבח. החוק כולל פטור מיוחד לדירה שהתקבלה בירושה, בתנאים שעיקרם שהמוריש היה זכאי לפטור אילו מכר את הדירה בעצמו, ושהיורש הוא בן הזוג, צאצא או בן זוג של צאצא. היתרון של הפטור הזה הוא שאינו תלוי במספר הדירות שבבעלות היורש.

כשהתנאים אינם מתקיימים, למשל כשלמוריש היו כמה דירות, המכירה נבחנת לפי מצבו של היורש עצמו, ועשוי לחול מס. גם אז נקודת המוצא לחישוב השבח היא בדרך כלל המחיר והמועד שבהם המוריש רכש את הדירה, ולא יום הפטירה.

מתנה: פטור ממס שבח, מס רכישה מופחת

העברת דירה במתנה לקרוב משפחה, למשל מהורים לילדים, פטורה בדרך כלל ממס שבח אצל הנותן, כל עוד מדובר במתנה אמיתית ולא בעסקה מוסווית. מקבל המתנה משלם מס רכישה בשיעור מופחת של שליש מהמס הרגיל, וההעברה בין בני זוג פטורה גם ממנו.

גובה המס המופחת תלוי בשווי הדירה ובמצבו של מקבל המתנה, ובפרט בשאלה אם זו הדירה היחידה שלו. כדאי לחשב אותו מראש, כי בדירה יקרה גם שליש מהמס יכול להיות סכום משמעותי.

תקופת הצינון

כאן נמצאת המלכודת. מי שקיבל דירה במתנה ומבקש למכור אותה בפטור של דירה יחידה צריך להמתין פרק זמן מיום קבלת המתנה, שמכונה תקופת צינון. התקופה הכללית היא ארבע שנים, והיא מתקצרת לשלוש שנים אם מקבל המתנה גר בדירה. מכירה לפני כן עלולה לחייב במס שבח, גם אם זו הדירה היחידה שלו.

לכן כשהורים שוקלים להעביר דירה לילד שמתכוון למכור אותה בקרוב, לפעמים עדיף לבחון חלופות, כמו מכירה על ידי ההורים והעברת הכסף. ההבדל בין הדרכים יכול להגיע לעשרות ואף למאות אלפי שקלים, והוא תלוי בפרטים.

מתנה עכשיו או ירושה בהמשך

השאלה הזו עולה כמעט בכל משפחה. מתנה בחיים מאפשרת לילדים להשתמש בדירה כבר עכשיו, אבל כרוכה במס רכישה מופחת ובתקופת צינון. ירושה אינה כרוכה במס בעת ההעברה, והפטור במכירה עשוי להיות נוח יותר. מנגד, מתנה מסדירה את הדברים מראש ויכולה למנוע מחלוקות בין יורשים. אין תשובה אחת שמתאימה לכל משפחה.

הדיווח

גם מתנה מדווחת לרשות המסים, בתוך פרק זמן קצר מיום ההעברה, ונדרשת הצהרה של הנותן ושל המקבל על כך שמדובר במתנה. לפני שמחליטים, שווה לשבת עם עורך דין מקרקעין שמכיר את דיני המס ולבחון את התרחיש המלא: מי מקבל, האם יש לו דירות נוספות, והאם ומתי הדירה צפויה להימכר.